IL NUCLEO ABITATIVO DI ROSETOLI: UN PO’ DI STORIA

Tra i cosiddetti “nuclei spontanei” – oggetto di procedura di recupero urbanistico conclusasi con l’approvazione regionale, nel 1998, della variante speciale adottata nel 1993 dal Comune di Capena ai sensi della legge regionale n. 28 del 1980 – vi è quello denominato “Rosetoli”, da un toponimo rurale capenate.

Il “nucleo spontaneo” sorse su un terreno agricolo esteso ha 08.53.40 (distinto in catasto di Capena al foglio 17, particelle 79 e 80), venduto il 26 aprile 1974 in solido da Paolo Alei (1903-1978), già Sindaco di Capena, e da un suo amico siciliano nativo di Bagheria alla “Agricola Morelle – Società a responsabilità limitata”.  

Negli anni a seguire la “Agricola Morelle – Società a responsabilità limitata” rivendette frazionato in numerosi lotti il comprensorio acquistato nel 1974. Ad esempio, il 18 ottobre 1977 vendette un terreno della superficie reale di 1.696 metri quadri e catastale di 1.687 metri quadri; lo stesso giorno vendette un terreno della superficie reale di 2.321 metri quadri e catastale di 2.310 metri quadri; il 10 novembre 1977 vendette un terreno della superficie di 2.270 metri quadri circa; eccetera. Questi terreni erano ricavati dal frazionamento delle particelle 79 e 80 del foglio 17, che individuavano catastalmente il terreno che la “Agricola Morelle S.r.l.” aveva acquistato nel 1974.

Si ponevano così le premesse – sulla scorta del luminoso esempio dato da precedenti operazioni come quella di “Colle del Fagiano” e come quella di “Pastinacci” (rivendita di un comprensorio agricolo frazionato in numerosi lotti) – per il sorgere di un “nucleo spontaneo”, o, per dirla altrimenti, di un comprensorio residenziale in zona agricola non urbanizzata, con conseguenti problemi la cui risoluzione dovrà attendere poi decenni (la mancanza di opere di urbanizzazione nella zona “residenzializzata” porta a questioni come quella, ad esempio, relativa allo scarico dei liquami domestici, che può rappresentare un problema in zone non ancora servite da fognature; si pensi poi al problema dell’acqua).

Il sorgere di case di abitazione su terreni agricoli di dimensioni di gran lunga inferiori all’ettaro non è, com’è ovvio, direttamente ascrivibile alla Società che lottizzò il comprensorio; tuttavia, la “lottizzazione negoziale” del comprensorio agricolo, cioè la rivendita dei numerosi lotti di piccole dimensioni ricavati dal frazionamento dello stesso, costituisce naturalmente una fase prodromica al sorgere del cosiddetto “nucleo abitativo spontaneo”, con tutti i grossi problemi che seguono, al punto che il legislatore, nell’art. 18, 1° comma, della legge n. 47 del 1985, configurò, accanto al reato di lottizzazione abusiva “materiale”, che si ha quando sono iniziate opere di trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici o senza la prescritta autorizzazione, anche il reato di lottizzazione abusiva “negoziale”, che prescinde dalla realizzazione di opere materiali edilizie di trasformazione del territorio e si concreta con “il frazionamento o la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione […] il numero […] ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti [ove, ad esempio, non siano imprenditori agricoli o coltivatori diretti] denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio“.

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